Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Financovanie kúpy nehnuteľnosti

Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité zistiť si možnosti poskytnutia hypotekárneho úveru bankou u finančného poradcu. Prečo?


Pretože ak si po možno dlhom hľadaní nájdete svoju vysnívanú nehnuteľnosť, majiteľ uprednostní klienta, ktorý už má prezistené, že úver dostane v danej výške. Podpisovať rezervačnú zmluvu pred zistením podmienok nedoporučujeme. Môže sa stať, že nehnuteľnosť nebudete vedieť financovať a záloha vám prepadne. Navyše vaša sila zjednávať je značne oslabená, keďže majiteľ nemá istotu, že úver dostanete.


Financovanie kúpy nehnuteľnosti


Nadmerné zadlžovanie slovenských domácností sa rozhodla NBS krotiť pomocou sprísnených podmienok. (Úrokové sadzby v príkladoch sú priemerné a ich výška závisi od konkrétnej banky, obdobia a bonity klienta. )


1. DSTI (debt service to income). od 1.1.2020 platí zmena výšky DSTI z 20% na 40%. Čo to znamená pre vás v praxi? Po odpočítaní minimálnych životných nákladov z vášho priemerného príjmu nesmie výška splátok všetkých úverov presiahnuť 60% z tejto sumy.


Minimálne životné náklady:
Dlžník: 210,20 EUR
Spoludlžník: 143,06 EUR
Dieťa: 93,61 EUR.


Príklad. Manželia s 2 deťmi a spolčným príjmom 1.500,-EUR. 
1500 – 210,20 -143,06 – 2x (93,61) = 959,52 EUR. Maximálna výška splátky všetkých úverov môže byť maximálne 60% z 959,52 EUR. Čiže 959,52 *0,6= 575,712 EUR. Maximálna možná splátka všetkých úverov je 575,71 EUR.


2. DTI (debt to income). „Podľa nových pravidiel bude obmedzené poskytovanie úverov, pri ktorom celkový dlh žiadateľa presiahne jeho 8-násobok čistého ročného príjmu. “
(Celkový dlh – úvery, kreditné karty, povolené prečerpania). Od 1. júla 2018 bude túto hodnotu presahovať 20 % nových úverov. Podiel sa bude znižovať. Od 1. apríla 2019 už len 5 % úverov. 8-násobok čistého príjmu nepredstavuje absolútny úverový strop. Stále bude možné poskytnúť istú časť úverov presahujúcich túto hodnotu, avšak tento podiel sa bude postupne znižovať.


Príklad: Priemerný príjem 1.000,-EUR. 1000*8*12= 96000.
DTI vás pustí do výšky všetkých úverov 96.000,-EUR


3. Sprísňovanie LTV (podiel výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti). Od 1. júla 2018 bude maximálny podiel úverov vo výške 80% a 90% hodnoty nehnuteľnosti 35%. Od 1. apríla 2019 bude maximálny podiel len 20%. Aktuálne majú úvery s 90%LTV navýšený úrok o 0,7 - 1%.


Príklad. Kupujete nehnuteľnosť, ktorej znalecká hodnota je 100.000,-EUR. Ak je na kúpnej zmluve nižšia suma, banka sa riadi nižšou sumou.
LTV80%. Banka vám na hypotékarný úver požičia 80.000,-EUR s úrokom 1%.
LVT90%. Banka vám na hypotékarný úver požičia 90.000,-EUR s úrokom 2%. 90%LTV je obmedzené lokalitou, druhom nehnuteľnosti a bonitou klienta.


-----------------------------------


Kritérium č.1 a č2. ovplyvňuje váš príjem. Zisťujeme do akej výšky viete čerpať úver a v akej cenovej úrovni si viete hľadať nehnuteľnosť.
Kritérium č.3 ovplyvňuje viacero faktorov. Rating klienta (vek, titul, príjem, počet žiadateľov, banková história,..), oblasť kde sa nehnuteľnosť nachádza a druh nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok,...)


Príklad. Kupujete byt za cenu 100.000,-EUR. Váš príjem je 1.000,-EUR. Nemáte deti.
1. DTI: 1000-210,02= 798,98 Z toho 60%, teda 798,98 * 0,6 = 473,98 EUR. Maximálna výška splátky je teda 473,98 EUR. 
2. DSTI: 1000*8*12= 96.000,-EUR
Z prvých dvoch kritérií teda vieme, že všetky vaše úvery môže byť maximálne do výšky 96.000,-EUR a splátky nemôžu prekročiť 473,98 EUR
3. LTV 80%LTV. Hypotekárny úver 80.000,-EUR (100000*0,8), 30 rokov, úrok 1%, splátka 257,31 EUR. Ak už nemáte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by ste vedeli ručiť, môžete zobrať ešte spotrebný alebo stavebný úver. DTI vás pustí už len na 16.000,-EUR (96000-80000) a DSTI na 216,67 EUR (473,98 - 257,31). Sporebný úver je obmedzený dobou splatnosti max 8 rokov. Pri úroky 5% a výške 16.000,-EUR vychádza splátka 202,56 EUR. Stavebný úver je obmedzený na 20 rokov (pri 2 žiadateľoch na 30 rokov), so splátkou približne 115 EUR.


90%LTV (ak je to možné). Hypotekárny úver 90.000,-EUR (100000*0,9), 30 rokov, úrok 2%, splátka 332,66 EUR. Ak už nemáte ďalšiu nehnuteľnosť, ktorou by ste vedeli ručiť, môžete zobrať ešte spotrebný alebo stavebný úver. DTI vás pustí už len na 6.000,-EUR (96000-90000) a DSTI na 141,32 EUR (473,98 - 332,66). Sporebný úver je obmedzený dobou splatnosti max 8 rokov. Pri úroky 5% a výške 6.000,-EUR vychádza splátka 75,96 EUR. Stavebný úver je obmedzený na 20 rokov (pri 2 žiadateľoch na 30 rokov), so splátkou približne 43 EUR.


Klienta z tohto príkladu obmedzilo kritérium DTI na 96.000,-EUR. V tomto prípade potrebuje klient 4.000,-EUR z vlastných finančných prostriedkov, alebo nájsť si nehnuteľnosť do 96.000,-EUR.


Pri aktuálnych nízkych úrokových sadzbách klientov obmedzuje najmä DTI. DSTI obmedzí rodiny s viacerými deťmi a nižším príjmom.


Banky robia pravidelne rôzne kampane, aby prilákali nových klientov. Preto vám môže iná banka poskytnúť lepšie podmienky ako banka, v ktorej máte aktuálne účet.
Rozmýšľate o kúpe či výmene nehnuteľnosti? Poprípade chcete refinancovať starý úver? Zavolajte nám a prevedieme vás celým procesom bez stresov a starostí. 
Informujte sa u nás na info@visualreal.sk, alebo telefonicky na +421 948 863 836.